董事长在2018年中工作会议上的讲话（摘选）

董事长在2018年中工作会议上的讲话（摘选）

董事长 谭粮好

（2018年8月24日）

同志们：

刚才，冯尧副总经理、放兵总会计师和纪委刘峰书记分别对上半年运营、财务和党建等方面工作给大家作了报告。各项目公司负责人也作了汇报发言，联系领导进行了点评。报告很好，系统总结了上半年各方面的工作，在这里我就不再重复。下面，我主要从经济形势和房地产行业认识、公司目前面临的问题和下半年工作安排等三个方面说几点看法。

一、对当前宏观经济形势和房地产行业的认识

（一）宏观经济形势

最近召开的中央政治局会议指出：“保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。加大基础设施领域补短板的力度，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

我们认为：此次会议对当前外部形势认识更加深刻，我们相信应对举措力度也会加大。应对外部压力的提法明显力度更强，面对这种变化，改革开放是唯一最佳策略。

（二）房地产市场形势

1.市场回归民生。从全国的趋势看，房地产政策在发生深刻的变化。一线城市量价基本趋于稳定，二线城市房地产市场发展发生分化，三四线城市的棚改货币化对房地产市场支撑作用在慢慢的减弱，棚改的规模、销售的占比慢慢降低，市场资源发生了错配。国家的房地产政策前一阶段借鉴香港模式比较多，今后可能会比较多的借鉴新加坡、德国模式，政府对房地产市场会进行强有力的控制，让房地产市场回归民生本源。

2.行业集中加剧，给房地产企业带来危机感。2018年上半年，万科、碧桂园、恒大这三家公司合计已过万亿，市场占比达到19.69%，集中度加剧，趋势不可逆转，未来房地产行业很可能将成为少数人的游戏。

3.政策与方向多变让人无可适从。行业发展迅猛，政策复杂多变。因地施策、因城施策、租售同权等多项政策齐发，“产业+地产”并举、城市运营商等新地产开发概念的不断提出，都在考验地产企业的敏感神经。顺应这种趋势，我们与海南农垦集团的合作，就是通过借鉴“乐活、慢城”的理念，利用共享农庄、健康生活、产业导入等方式来另辟蹊径，寻找自己的开发特色。

4.土地市场对企业资质的刚性门槛趋严。现在越来越多的城市土地招拍挂规则发生了明显的变化，这些都对企业的资质和能力提出了更高的刚性要求。今后参与土地招拍工作的企业，必须具有经济实力、技术资质和项目经验等三个方面能力。

二、公司当前面临的问题

1.公司运营管理常态化和经营目标计划严肃性

刚才冯总总结了今年第一、二季度的两次公司运营管理的情况。报告中指出的问题很多、很低级，有管理环节的问题、管理制度的执行问题等，其结论是目前工作和年初制定的目标偏差较大。在这里，我提出要求：运营报告中指出的问题必须整改，签订目标也必须全力去实现。我们的考核机制就是以运营管理的结果和年初的目标为基础，集团对我们的考核同样如此。

目前公司运营管理的职责重心还是在围绕进度、成本，今后还会涉及质量和现金流管理，公司运营组织还处于初创和弱势地位，日常工作更多是在统计与核实（按年初的目标）上。现在，公司到了必须提高运营水平的关键时刻。

运营管理时引导公司发展的“发动机”（“开得快、建得快、卖得快”），也是公司卓越成绩的体现者。因此，开发企业发展的长治久安，就是抓好运营，使每个项目都能够实现“小步快跑”，提高“周转率”，规避风险。上半年公司引进了策划和营销方面的人才，下一步我们要重点引进1-2名成熟的运营管理人才，从公司层面高度重视运营管理，将运营工作提升到一个新高度。

2.项目推进缓慢和工作效率不高的问题

追求规模的房地产企业都强调高周转，只有一个配合精密的组织，才能够实现高周转。我们企业追求高周转和高效率，那就要求企业的各个环节都是完好，并且配合良好。

我们项目整体进度比较缓慢，目前整体只完成年度计划的14%左右。这个进度，令人痛心疾首，我是不敢看、不敢听，更不敢讲。若长此以往，对内我们有愧于上级的期望，失去组建建工地产的初衷；对外会致使我们把不住市场节奏，将失去机会。目前除湘建项目，其他项目大都滞后年度目标计划，甚至是严重滞后。分析滞后的原因，有职责方面，有制度方面，有能力方面，有专业知识、工作方法方面，由领导不称职、主观不负责、组织不合理、团队不协作、缺合适人员等等。

我们下步工作就要完善制度，理顺工作关系，调整人员，有的放矢地解决组织和工作中的各种问题，不断提高公司管理水平，提高组织运转效率，提高团队整体协作能力，提高个人工作能力，才能加快项目推进速度，提高周转效率。

三、下半年我们着重要做好的几项工作

1.进一步完善公司组织架构及其管理职能

随着公司一年的发展，人员不断变化；从公司业务发展来看，组织结构的调整已刻不容缓。下半年，我们要借助管理咨询专家的意见，一方面进一步完善组织架构，将一些职能中心进行拆分设置；另一方面对人员进行调整。只有完善公司层面的管理职能，充实公司层面的管理团队，强化本部才能提高整个公司的管理水平。公司要配强相关的专业人员，形成准确高效的管理团队，形成有效的战斗力，将工作成果、工作要求推广复制到各个项目公司。今后我们只在公司层面配齐相关的专业人员，根据各个项目推进的不同阶段，对各个项目进行派驻指导。

这样要求公司培养或招聘一定数量的成熟人才，在地产开发的各个专业形成一个强有力管理团队，对项目公司进行管理、支持、服务和指导，同时也要充分发挥、调动项目管理团队的作用。项目公司重在执行和实施，这就会提高项目执行的准确性和运作效率。

2.进一步完善制度和流程

大事情讲究程序，重要的事情讲究准确，小事情讲究效率。制定制度流程，一要查漏补缺，不能有制度的缺口；二要结合实际制定，要适合公司的实际情况；三要有与之相适应的流程图和表单，方便工作的开展，尽量做到标准化、格式化、规范化。制度流程的起草、集中审议、审核、审批、颁布、培训、生效、修订、归档都要有规范的程序，都要有签字审批的记录，目前我们装订成册的制度，都要根据这个要求进行规范。

3.做好项目管理工作

（1）加强设计管理（略）

（2）加强工程管理（略）

（3）加强营销管理

房地产企业的营销管理非常重要，项目所做的一切工作好与坏，在一定意义上最后都落实到销售上。在项目前期，一是产品策划精准定位、规划设计、报批报建以及销售准备工作；二是售楼部工作，做好沙盘、宣传资料适时全面对外开放，收集市场客户，抢进度；三是同步进行推广方案，销售方案的制定工作。今后，我们要有我们自己的策划语言和销售语言，多用形容词、夸张句和赞美的话，施工单位有经营的语言，一句话要打动“芳心”。

推广方案、销售方案、蓄客措施要准备及时充分，我们要在保证项目的市场热度，保证门庭若市、访客不断等方面动脑筋、下功夫。我们策划营销管理人员不能过度依赖外部营销策划人员，要到一线市场进行市场调研，接触客户，及时了解市场动态来指导产品精准定位、完成规划设计，挖掘并洞察客户需求是房地产有效去化的不变法宝。

4.做好新项目拓展工作

公司要有规模，有成长速度就必须要不断拓展新项目。我们下半年要加快项目拓展力度，尤其集团内部的存量土地，根据集团资源归一的要求，我们要抓紧对接、服务好三四五六安等兄弟公司，在集团同意后主动做好其开发前期工作，并在集团统筹下采取通过购买土地、合资开发、代持股开发、委托开发等多种途径达成合作。

三公司怀化的两块地和岳阳的地块尽快完成达成合作协议，并组建项目公司，进行实质性的开发阶段；四公司邵阳本部的地块已经开始，项目公司前期工作在进行；同时要加快推动五公司、六公司、安装公司有关地块的上报程序，要充分利用政策，做好协调工作。尤其六公司斗米塘地块已经做了大量的前期工作，六公司安徽亳州的项目也具备了开发条件。此外，我们还要在集团的统一下加快省属国资系统的房地产项目对接速度，争取先行先试，做出成功的合作模式。

5.做好招投标管理工作

对于招标采购工作，我建议所有的事项报集团，由集团统一领导，我们按批复办好事。招标地点要设在集团办公楼内。我们的目标是集中采购，规定应该招标的，一定要招标。做好招标工作，一要选好人；二要不断完善招标采购制度和流程，严把招标文件和关键条款的审核关。三是招标项目（除集团规定外）都要成立相应的招标小组，小组由业务、财务、法务、纪检等专业人员组成，要全程记录并存档备查。

我们慎重在任何招标采购的文件中提及“谈判”或者“竞争性谈判字样”，严格限制谈判或者竞争性谈判的采购或者发包方式，对于适用于竞争性谈判的采购和发包也要制定相应的制度和流程，并且严格按照制度实施。

6.项目公司的重要工作

从半年度运营检查结果来看，整体计划未完成，我们要将年度目标进行调整。湘建项目完成半年度目标计划情况较好，因为有房售，团队努力，各项计划指标都完成较好，下半年要进一步做好商业和车位部分的销售和租赁工作。海南湘海城项目受到政策影响，后期工作具有不确定性，要紧密跟踪国家政策的变化，要积极配合农垦拿地工作。岳阳芭蕉湖项目力争按时收回团购房款，在签定团购房协议时，要注意防范可能发生的各种风险，要加快用地规划指标的确定和土地挂牌工作，加快项目设计和报建沟通工作，加快销售准备工作。含浦项目全力以赴抢进度、抓销售，确保完成年度经营目标计划，争取做到市场旺季有房卖，市场低谷有现金。华容项目精准测算项目各项成本，并严格控制在预算范围内实施，积极拓展市场，争取获得更好的销售溢价，争取最大的经济回报。城陵矶汽车城项目要推进原项目公司的清算和注销工作，解决历史遗留问题，积极对接土地款返还工作，加快完善各项开发的行政许可手续，高度重视防范项目市场风险、法律风险、行政处罚风险、客户纠纷风险、员工纠纷风险以及廉洁从业风险。观山洞项目要积极争取参与第二块的土地价格问题和滞纳金和利息问题，协调后续土地的价格问题，积极进行设计和报建工作，推进高压线的搬迁工作，进行销售前期准备工作。浏阳项目要按照年度目标计划推进工作。